સિગ્નેચરગ્લોબલ આઈપીઓ પૃથ્થકરણ (અરજી કરી શકાય)
• એસજીઆઈએલએ એફોર્ડેબલ હાઉસિંગમાં દિલ્હી એનસીઆર પ્રદેશમાં સૌથી મોટી રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર છે.
•કંપનીએ તેના કામકાજમાં વૃદ્ધિ નોંધાવી હોવા છતાં, તે હજુ પણ ખોટ નોંધાવી રહી છે.
• તેણે ટૂંકા ગાળામાં તેના કાર્યક્ષેત્રમાં ૨૦% માર્કેટ શેર હાંસલ કર્યા છે.
• નોંધાયેલા સમયગાળા માટે નકારાત્મક કમાણીને કારણે, ઇશ્યુ નકારાત્મક પી/ઈ પર આવે છે.
• પ્રોજેક્ટ હાથ પર હોવાથી, તે નજીકના ગાળામાં દીશા ફેરવે તેવી શક્યતા છે.
• સારી રીતે જાણકાર/રોકડ સરપ્લસ ધરાવતા/જોખમ લેનારાઓ લાંબા ગાળાના વળતર માટે રોકાણ કરી શકે છે, અન્ય છોડી શકે છે.
કંપની વિશેઃ
સિગ્નેચરગ્લોબલ (ઈન્ડિયા) લિ. (એસજીઆઈએલ) સપ્લાય કરાયેલા એકમોના સંદર્ભમાં ૨૦૨૦ અને ૩૧ માર્ચ, ૨૦૨૩ ના રોજ પૂરા થયેલા ત્રણ મહિનાની વચ્ચે, ૧૯% ના બજાર હિસ્સા સાથે. (રૂ. ૮ મિલિયન પ્રાઇસ કેટેગરી નીચેની ) સસ્તા અને નીચલા મધ્ય સેગમેન્ટના આવાસમાં દિલ્હીના રાષ્ટ્રીય રાજધાની પ્રદેશ (“દિલ્હી એનસીઆર”)માં સૌથી મોટી રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટ કંપની હોવાનો દાવો કરે છે. (સ્રોતઃ એનારોક રિપોર્ટ).
તેણે ૨૦૧૪ માં તેની સબસિડિયરી, સિગ્નેચર બિલ્ડર્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડ દ્વારા, ગુરુગ્રામ, હરિયાણામાં ૬.૧૩ એકર જમીન પર સોલેરા પ્રોજેક્ટની શરૂઆત સાથે કામગીરી શરૂ કરી. ૩૧ માર્ચ, ૨૦૨૩ સુધીમાં, તેણે ૨૭,૯૬૫ રહેણાંક અને વ્યાપારી એકમોનું વેચાણ કર્યું હતું, જે તમામ દિલ્હી એનસીઆર પ્રદેશની અંદર ૧૮.૯૦ મિલિયન ચોરસ ફૂટના કુલ વેચાણક્ષમ ક્ષેત્ર સાથે છે. એસજીઆઈએલનું વેચાણ (ડિસમિશન પછી) ૧૬૯૦.૨૭ કરોડ છે. નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૧ માં રૂ. ૩૪૩૦.૫૮ કરોડ એટલે કે ૪૨.૪૬% ના ચક્રવૃદ્ધિ વાર્ષિક વૃદ્ધિ દર (“સીએજીઆર”) થી વધ્યું છે. છે. નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૩ માં. ૩૧ માર્ચ, ૨૦૨૩ સુધીમાં, કંપનીએ રૂ.૨૫,૦૮૯ની સરેરાશ વેચાણ કિંમત સાથે ૦.૩૬ કરોડ પ્રતિ યુનિટ રહેણાંક એકમોનું વેચાણ કર્યું છે.
એસજીઆઈએલ દ્વારા વ્યૂહાત્મક રીતે એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ (“એએચ”) સેગમેન્ટ (રૂ. ૦.૪૦ કરોડની કિંમતની શ્રેણીથી નીચે) અને મધ્યમ આવક હાઉસિંગ (“એમએચ”) સેગમેન્ટ (રૂ. ૦.૪૦ કરોડથી રૂ. ૦.૨૫ કરોડની વચ્ચે) પર કેન્દ્રિત છે. ભારત સરકાર અને રાજ્ય સરકારની નીતિઓ. હરિયાણાની રાજ્ય સરકાર તેની વિવિધ નીતિઓ હેઠળ એએચ અને એમએચના વિકાસને મંજૂરી આપે છે. વધુમાં, આગળ જતાં તે હરિયાણા ગ્રૂપ હાઉસિંગ પોલિસી (“એચજીએચપી”) અને નવી ઇન્ટિગ્રેટેડ લાઇસન્સિંગ પોલિસી (“એનઆઈએલપી”) હેઠળ તેના કેટલાક આગામી પ્રોજેક્ટ્સ પણ વિકસાવશે અને તેને ટ્રાન્ઝિટ ઓરિએન્ટેડ ડેવલપમેન્ટ પોલિસી (“ટીઓડીપી”) ની જોગવાઈઓ સાથે જોડશે. અને ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ પોલિસી (“ટીડીઆરપી), જે કંપનીને ઉચ્ચ એફએઆર હાંસલ કરવામાં સક્ષમ બનાવશે, તેથી એમએચ સેગમેન્ટને લક્ષ્ય બનાવવા માટે ઉચ્ચ વિકાસક્ષમ વિસ્તાર તેમજ ઉચ્ચ ઘનતા પ્રવૃત્ત કરાશે.ટીઓડીપીનો ઉદ્દેશ્ય મેટ્રો કોરિડોરની આસપાસના વિકાસને પ્રોત્સાહિત કરવાનો છે જેના માટે વધારાની એફએઆર અને ઉચ્ચ ઘનતાને મંજૂરી આપવામાં આવી છે. (સ્ત્રોતઃ એનારોક રિપોર્ટ)
૩૧ માર્ચ, ૨૦૨૩ સુધીમાં ૮૮.૪૯% વેચાણક્ષમ વિસ્તાર આ પ્રદેશમાં આ કંપનીનાના મોટા ભાગના પૂર્ણ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સ, ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સ અને આગામી પ્રોજેક્ટ્સ હરિયાણાના ગુરુગ્રામ અને સોહનામાં સ્થિત છે, અને તેના લગભગ તમામ પ્રોજેક્ટ્સ છે, એએચપી ડીડીજેએવાય અથવાએપીએચપી હેઠળ હાથ ધરવામાં આવે છે. ગુરુગ્રામમાં વેચાણની દ્રષ્ટિએ, ૨૦૨૦ થી ૩૧ માર્ચ, ૨૦૨૩ ના રોજ પૂરા થયેલા ત્રણ મહિનાના સમયગાળામાં, કંપનીનો બજારહિસ્સો ૩૧% નો બજાર હિસ્સો હતો અને સસ્તા અને નીચલા મધ્ય સેગમેન્ટમાં, અને તમામ બજેટ કેટેગરીમાં ૨૪% નો બજારહિસ્સો હતો. . વધુમાં, લાયસન્સ ફીની માફી સાથેના નીચા નિયમનકારી ખર્ચ અને વિકાસકર્તાઓ માટે માળખાકીય વિકાસ શુલ્ક સાથે રહેણાંક વિકાસ અને વ્યાપારી વિકાસ માટે ઉચ્ચ ફ્લોર એરિયા રેશિયો (“એફએઆર”) એ એએચપી હેઠળ ઉપલબ્ધ અન્ય કેટલાક લાભો છે. ડીડીજેએવાય -એપીએચપી હેઠળ તેમજ રહેણાંક પ્લોટવાળી વસાહતની સરખામણીમાં ઊંચી ઘનતા, નાના પ્લોટના કદ અને ઉચ્ચ એફએઆર કંપનીને સ્પર્ધાત્મક ભાવે એકમો ઓફર કરવા સક્ષમ બનાવે છે જેથી તે કામગીરીને વિસ્તૃત કરી શકે. આ લાભોએ કંપની માટે નફાકારક રહીને પ્રીમિયમ સ્થાનો પર પોસાય તેવા ભાવે પ્રોજેક્ટ ઓફર કરવા માટે તેને સક્ષમ બનાવ્યું છે.
કંપની આકર્ષક ડિઝાઇન અને સુવિધાઓ સાથે “મૂલ્ય ઘરો” પ્રદાન કરે છે. તે વ્યાપક સામુદાયિક સુવિધાઓની જોગવાઈ દ્વારા અને પ્રખ્યાત આર્કિટેક્ટ્સને સંલગ્ન કરીને વધુ સારું જીવન વાતાવરણ બનાવીને પ્રોજેક્ટના મૂલ્યને વધારવાનો પ્રયાસ કરે છે. એએચપી હેઠળના તેના પ્રોજેક્ટ્સની કિંમત સામાન્ય રીતે યુનિટ દીઠરૂ. ૦.૩૦ કરોડ ,જેમાં મનોરંજનના વિસ્તારો, બગીચાઓ, ખુલ્લી જગ્યાઓ અને કોમ્યુનિટી હોલ જેવી સુવિધાઓનો સમાવેશ થાય છે.ડીડીજેએવાય – એપીએચપી હેઠળના તેના પ્રોજેક્ટ્સની કિંમત સામાન્ય રીતે રૂ. ૦.૪૦ કરોડ અને રૂ. ૧.૨૦ કરોડ એકમ દીઠ હોય છે અને તે વ્યાયામશાળાઓ, મનોરંજનની જગ્યાઓ, મનોરંજન કેન્દ્રો, સ્વિમિંગ પુલ અને રમતગમતની સુવિધાઓ સહિતની સુવિધાઓ પ્રદાન કરે છે. તેના તમામ એએચપી અને ડીડીજેએવાય – એપીએચપી પ્રોજેક્ટ્સમાં એક નાનું ઘટક હોય છે જેનો હેતુ રહેવાસીઓને વધુ સુવિધા આપવાનો છે અને આ ઘટકો કિંમતની મર્યાદાની ગેરહાજરીને કારણે પ્રોજેક્ટના મૂલ્યમાં વધારો કરવાની અસર ધરાવે છે. તેના તમામ પ્રોજેક્ટ દિલ્હી એનસીઆરના અન્ય ભાગો સાથે કનેક્ટિવિટી સાથે સારી રીતે વિકસિત દિલ્હી એનસીઆર ક્ષેત્રમાં સ્થિત છે. ગુરુગ્રામ વિસ્તાર ઉપરાંત, તેણે ડીડીજેએવાય – એપીએચપી નીતિ હેઠળ હરિયાણાના કરનાલ જેવા મુખ્ય બજારોમાં અમુક પ્રોજેક્ટ્સ પણ શરૂ કર્યા છે. કંપની પાસે તેની પેટાકંપની, સ્ટર્નલ બિલ્ડકોન પ્રાઇવેટ લિમિટેડ દ્વારા એએચપી અનેડીડીજેએવાય – એપીએચપી નીતિઓની બહાર એક ચાલુ પ્રોજેક્ટ વિકસાવવામાં આવી રહ્યો છે, જેનું નામ છે ઇન્ફિનિટી મોલ, જે સોહનામાં ડીડીજેએવાય – એપીએચપી હેઠળ તેના ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સની નજીક સ્થિત છે.
૩૧ માર્ચ, ૨૦૨૩ સુધીમાં, તેણે તેના પૂર્ણ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સમાં ૭.૬૪ મિલિયન ચોરસ ફૂટનો એકંદર વિકાસક્ષમ વિસ્તાર અને ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સમાં વધારાનો ૧.૩૭ મિલિયન ચોરસ ફૂટ પૂર્ણ કર્યો હતો, જેમાં ૧૧,૪૨૭ રહેણાંક એકમો અને ૯૩૨ વ્યાપારી એકમોનો સમાવેશ થાય છે, જેના માટે તેને વ્યવસાય પ્રાપ્ત થયો છે.
ઈશ્યૂની વિગત અને મૂડીનો ઈતિહાસ
આ કંપની મેઈડન કોમ્બો બુક બિલ્ડીંગ રૂટ દ્વારા રૂ. ૬૦૩ કરોડ(આશરે ૧૫૬૬૨૩૪૬ શેર અપરકેપ મુજબ)ના નવા ઈક્વીટી શેર અને ૩૨૯૮૭૦૪ ઈક્વીટી વેચાણ માટેના શેર (ઓએફએસ) (અપર કેપના આધારે રૂ. ૧૨૭ કરોડના)લઈને મૂડી બજારમાં આવી રહી છે. આમ ઇશ્યુનું એકંદર કદ રૂ ૭૩૦ કરોડ એકત્ર કરવા માટે (૧૮૯૬૧૦૫૦ શેર અપરકેપ મુજબ) હશે. આ માટે તેણે રૂ. ૧ પ્રતિ શેરની મૂળ કિંમત ધરાવતા તેના શેર રૂ. ૩૬૬- રૂ.૩૮૫ના ભાવે ઓફર કર્યા છે જાહેર ભરણા માટે આ ઈશ્યૂ તા.૨૦ સપ્ટેમ્બર , ર૦ર૩ ના રોજ ખુલશે છે અને તા.૨૨ સપ્ટેમ્બર, ર૦ર૩ ના રોજ બંધ થશે. ઓછામાં ઓછી અરજી ૩૮ શેર માટે અને તે પછી તેના ગુણાંકમાં કરવાની રહેશે. ફાળવણી પછી, શેર બીએસઈ અને એન એસ ઈ પર સૂચિબદ્ધ થશે. ઇશ્યૂ કંપનીની પોસ્ટ-ઇશ્યૂ પેઇડ-અપ મૂડીના ૧૩.૫૦ % હિસ્સો ધરાવે છે. તાજા ઇક્વિટી ઇશ્યુની ચોખ્ખી આવકમાંથી, કંપની રૂ. ૨૬૪.૦૦ કરોડ ચોક્કસ ઉધારની ચુકવણી/પૂર્વચુકવણી માટે, રૂ. ૧૬૮.૦૦ કરોડ તેની ચાર પેટાકંપનીઓ દ્વારા ઉધારની પુનઃચુકવણી/પૂર્વચુકવણી માટે, અને બાકીની જમીન સંપાદન અને સામાન્ય કોર્પોરેટ હેતુઓ દ્વારા અકાર્બનિક વૃદ્ધિ માટે ખર્ચશે.
આઈસીઆઈસીઆઈ સિક્યોરિટીઝ લિ., એક્સિસ કેપિટલ લિ., કોટક મહિન્દ્રા કેપિટલ કંપની લિમિટેડ એ ત્રણ સંયુક્ત બુક રનિંગ લીડ મેનેજર્સ (બીઆરએલએમ) લીન્ક ઈનટાઈમ ઈન્ડિયા લિ. ઇશ્યૂના રજિસ્ટ્રાર છે.
સમાન મૂલ્ય પર પ્રારંભિક ઇક્વિટી શેર જારી કર્યા પછી, કંપનીએ માર્ચ ૨૦૦૦, ડિસેમ્બર ૨૦૨૨ ની વચ્ચે શેર દીઠ રૂ.૨૦.૦૦ – રૂ.૪૧૭.૦૦ની કિંમતની શ્રેણીમાં વધુ ઇક્વિટી શેર જારી/રૂપાંતરિત કર્યા. તેણે જૂન ૨૦૧૬ માં ૨ માટે ૫ અને માર્ચ ૨૦૨૨ માં ૧ માટે ૧ ના ગુણોત્તરમાં બોનસ શેર પણ જારી કર્યા છે. પ્રમોટરો/વેચાણકર્તા હિસ્સેદારો દ્વારા શેરના સંપાદનની સરેરાશ કિંમત રૂ. .૦.૧૪, રૂ. ૧.૦૪, રૂ. ૧.૦૫, રૂ. ૧.૦૮, રૂ. ૧.૦૯, રૂ. ૩૦.૫૫, અને રૂ. ૪૧૭.૦૦ પ્રતિ શેર.
આઈપીઓ પછી, આ કંપનીની વર્તમાન પેઇડ-અપ ઇક્વિટી મૂડી રૂ.૧૨.૪૯ કરોડ (૧૨૪૮૪૮૩૫૪ શેર ) થી વધીને ૧૪.૦૫ કરોડ (૧૪૦૫૧૦૭૦૦ શેર) થશે. આઈ પી ઓના પ્રાઈઝબેન્ડના અપરકેપના આધારે, કંપની રૂ.૫૪૦૯.૬૬ કરોડ ની માર્કેટ કેપ નિહાળી રહી છે.
આર્થિક દેખાવ
આર્થિક દેખાવને મોરચે, છેલ્લા ત્રણ નાણાકીય વર્ષમાં , આ કંપનીએ ( કોન્સોલીડેટેડ આધારે) કુલ આવક / ચોખ્ખો નફા- (નુકસાન) રૂ. ૧૫૪.૭૨ કરોડ / રૂ. – (૮૬.૨૮) કરોડ. (ના.વ.૨૧), રૂ. ૯૩૯.૬૦ કરોડ / રૂ. – (૧૧૫.૫૦) કરોડ (ના.વ.૨૨), અને રૂ. ૧૫૮૫.૮૮ કરોડ / રૂ. – (૬૩.૭૨) કરોડ (ના.વ.૨૩).નોંધાવેલ છે.તેણે તેની ટોચની લાઇનમાં વૃદ્ધિ નોંધાવી હોવા છતાં, તે અહેવાલ સમયગાળા માટે નકારાત્મક બોટમ લાઇન્સ પોસ્ટ કરવાનું ચાલુ રાખ્યું.
છેલ્લા ત્રણ નાણાકીય વર્ષમાં આ કંપનીની સરેરાશ ઈપીએસ રૂ -(૭.૩૯) અને સરેરાશ આરઓએનડબલ્યુ નીલ છે. ઇશ્યૂની કિંમત તા.૩૧ માર્ચ, ૨૦૨૩ ના રોજ તેના એનએવી રૂ.૩.૮૧ ના આધારે ૧૦૧.૦૫ ના પી/બીવીથી આવે છે.અને આઈ પી ઓ પછીના એન એ વી રૂ. ૪૬.૩૦ (અપર કેપના આધારે) મુજબ ૮.૩૨ના પી/બીવીથી આવે છે.
ઓફર ડોક્યુમેન્ટમાં નોંધાયેલા છેલ્લા ત્રણ નાણાકીય વર્ષમાં કંપનીએ ખોટ નોંધાવી હોવાથી, તેની માગવાની કિંમત નકારાત્મક પી/ઈ પર છે.
ડિવિડન્ડ પોલિસીઃ
કંપનીએ ઓફર ડોક્યુમેન્ટના રિપોર્ટ કરેલા સમયગાળા માટે કોઈ ડિવિડન્ડ જાહેર કર્યું નથી. તે તેની નાણાકીય કામગીરી અને ભાવિ સંભાવનાઓના આધારે વ્યવહારૂ ડિવિડન્ડ નીતિ અપનાવશે
લીસ્ટેડ સમાન કંપનીઓ સાથે સરખામણી
ઓફર ડોક્યુમેન્ટ મુજબ,આ કંપનસઅુ એ ડીએલએફ લિમિટેડ, ગોદરેજ પ્રોપર્ટીઝ, મેક્રોટેક ડેવલપર્સ, પ્રેસ્ટિજ એસ્ટેટ્સ અને સોભા લિમિટેડને તેમના લિસ્ટેડ પીઅર તરીકે દર્શાવ્યા છે. તેઓ ૫૮.૭૬, ૭૨.૫૫, ૨૫૩.૫૨, ૯૨.૭૪ અને ૬૨.૩૧ (૧૫ સપ્ટેમ્બર, ૨૦૨૩ના રોજ)ના પી/ઈ પર ટ્રેડિંગ કરી રહ્યા છે. જો કે, તેઓ ખરેખર ચૂસ્ત્ રીતે તુલનાત્મક નથી.
મર્ચંટ બેંકરનો ટ્રેક રેકર્ડ
ઓફર સાથે સંકળાયેલા ત્રણ બીઆરએલએમએસએ છેલ્લા ત્રણ વર્ષમાં ૯૦ જાહેર ઇશ્યુ હેન્ડલ કર્યા છે, જેમાંથી ૩૦ ઇશ્યૂ લિસ્ટિંગની તારીખે ઇશ્યૂ પ્રાઇસથી નીચે બંધ થયા છે.
નિષ્કર્ષ / રોકાણ વ્યૂહરચના
દિલ્હી એનસીઆર પ્રદેશમાં પોસાય તેવા હાઉસિંગમાં કંપનીનો બજારનો મોટો હિસ્સો હોવા છતાં, તેની અત્યાર સુધીની ખોટની સફરને કારણે આઈપીઓને નકારાત્મક પી/ઈ સાથે આવેલ છે. કંપની પાસે મોટા પ્રોજેક્ટ્સ હાથ પર છે અને તેના વેચાણની અનુભૂતિ સાથે, કંપની નજીકના ગાળામાં દીશા ફેરવે તેવી શક્યતા છે. પરંતુ તેના અત્યાર સુધીના પ્રદર્શનના આધારે, તે “ઉચ્ચ જોખમ/ઓછું વળતર” નો સોદો છે. આથી માત્ર સારી રીતે જાણકાર/રોકડ સરપ્લસ ધરાવતા/જોખમ લેનારાઓ જ લાંબા ગાળાના વળતર માટે મધ્યમ ભંડોળ રોકી શકે છે, અન્ય લોકો તેને છોડી શકે છે.
Review Author
DISCLAIMER: No financial information whatsoever published anywhere here should be construed as an offer to buy or sell securities, or as advice to do so in any way whatsoever. All matter published here is purely for educational and information purposes only and under no circumstances should be used for making investment decisions. Readers must consult a qualified financial advisor before making any actual investment decisions, based on information published here. With entry barriers, SEBI wants only well-informed investors to participate in such offers. With crazy listings in the past, SME IPOs drew the attention of investors across the board. However, as SME issues have entry barriers and continued low preference from the broking community, any reader taking decisions based on any information published here does so entirely at own risk. The above information is based on information available as on date coupled with market perceptions. The Author has no plans to invest in this offer.
(SEBI registered Research Analyst-Mumbai).
About Dilip Davda
Dilip Davda is veteran journalist associated with stock market since 1978. He is contributing to print and electronic media on stock markets/insurance/finance since 1985.
Dilip Davda is a leading reviewer of public issues and NCDs in the primary stock market in India. The knowledge he gained over 3 decades while working in the stock market and a strong relationship with popular lead managers makes his reviews unique. His detail fundamental and financial analysis of companies coming up with IPO helps investors in the primary stock market. Dilip Davda has a special interest in analyzing the SME companies and writing reviews about their public issues. His reviews are regularly published online and in news papers.
Email: dilip_davda@rediffmail.com
Courtesy: https://www.chittorgarh.com/
