वीगालैंड डेवलपर्स आईपीओ समीक्षा

– दिलीप दावड़ा द्वारा

 

• कंपनी वी-गાર્ડ ग्रुप की रियल्टी शाखा है, जो वी-गार्ड और वंडरला जैसी दो सूचीबद्ध (लिस्टेड) संस्थाएं रखती है।
• उसने अपनी टॉप और बॉटम लाइन में वृद्धि दर्ज की है और अपने ब्रांड “वीगालैंड होम्स” के लिए साख रखती है।
• 30 जून, 2026 तक इसकी ऑर्डर बुक रु. 909.42 करोड़ थी।
• इसके हालिया औसत वित्तीय प्रदर्शन के आधार पर, इश्यू आक्रामक रूप से मूल्यवान प्रतीत होता है।
• निवेशक मध्यम से लंबी अवधि के लिए धन निवेश कर सकते हैं।

 

कंपनी के बारे में:

वीगालैंड डेवलपर्स लिमिटेड (वीडीएल) भारत के केरल राज्य में बहुमंजिला आवासीय अपार्टमेंट परियोजनाओं के नियोजन, विकास और बिक्री में लगी एक रियल एस्टेट विकास कंपनी है। इसकी परियोजनाएं मिड-प्रीमियम, प्रीमियम, अल्ट्रा-प्रीमियम, लक्स-सीरीज और अल्ट्रा-लक्जरी आवासीय श्रेणियों में विकसित की जाती हैं और रेरा (RERA) के लागू प्रावधानों के अनुसार कार्यान्वित की जाती हैं। कंपनी अपने ब्रांड नाम ‘वीगालैंड होम्स’ के तहत परिचालन करती है और आज की तारीख तक इसने भारत के केरल राज्य में कोच्चि, तिरुवनंतपुरम, कोझिकोड और त्रिशूर में परियोजनाएं हाथ में ली हैं।

 

इकरा (ICRA) रिपोर्ट के अनुसार, 8 दिसंबर, 2025 तक, यह केरल के सबसे तेजी से बिकने वाले रियल एस्टेट डेवलपर के रूप में रैंक की गई है और केरल राज्य में मान्यता प्राप्त आवासीय रियल एस्टेट डेवलपर्स में से एक है। यह विशाल ‘वी-गार्ड ग्रुप’ का एक हिस्सा है, जो अपनी जड़ें 1977 तक दिखाता है। उक्त समूह की विविधीकरण रणनीति के हिस्से के रूप में, कंपनी की स्थापना 2007 में की गई थी और इसने अपने आवासीय रियल एस्टेट परिचालन शुरू करके 2011 में रियल एस्टेट क्षेत्र में प्रवेश किया था। इसने अपनी अल्ट्रा-लक्जरी श्रेणी के तहत केरल के कोच्चि में बहुमंजिला अपार्टमेंट ‘ग्रीन क्लाउड्स’ के लिए अपनी पहली बिल्डिंग परमिट प्राप्त करने के साथ 2011 में रियल एस्टेट गतिविधियां शुरू की थीं। इसके बाद, वीडीएल ने विभिन्न पैमानों और कॉन्फ़िगरेशन के आवासीय अपार्टमेंट विकास कार्य हाथ में लेकर कोच्चि में और उसके बाद तिरुवनंतपुरम, कोझिकोड और त्रिशूर सहित केरल के अन्य शहरों में अपने परिचालन का विस्तार किया।

 

इसकी निर्माण गतिविधियां स्वतंत्र थर्ड पार्टी सिविल ठेकेदारों, सब-कॉन्ट्रैक्टर्स और विक्रेताओं (वेंडर्स) द्वारा संचालित की जाती हैं। आर्किटेक्चरल डिजाइन, स्ट्रक्चरल इंजीनियरिंग, एमईपी (मैकेनिकल, इलेक्ट्रिकल और प्लंबिंग) डिजाइन और संबंधित कंसल्टेंसी सेवाएं बाहरी सलाहकारों द्वारा प्रदान की जाती हैं। प्रोजेक्ट मॉनिटरिंग भूमिका में वीडीएल की इंजीनियरों की इन-हाउस टीम योजना, पर्यवेक्षण, गुणवत्ता नियंत्रण (क्वालिटी कंट्रोल) और नियामक अनुपालन के लिए जिम्मेदार है। यह दस्तावेजी प्रक्रियाओं, आंतरिक जांच, आवधिक साइट समीक्षाओं और ठेकेदारों व सलाहकारों को कवर करने वाले संयुक्त निरीक्षणों के माध्यम से निर्माण पर नियंत्रण बनाए रखती है। संरचनात्मक टेंडरिंग प्रक्रिया के माध्यम से ठेकेदारों की पहचान की जाती है और उन्हें जोड़ा जाता है। संक्षेप में, इस प्रक्रिया में वर्क पैकेज की पहचान, एम्पैनल्ड सूची से या बाहरी निविदा आमंत्रणों के माध्यम से ठेकेदारों की शॉर्टलिस्टिंग, तकनीकी क्षमता, अनुभव, जनशक्ति (मैनपावर), वित्तीय स्थिरता और सुरक्षा पद्धतियों का मूल्यांकन, कार्यप्रणाली और लागत विवरण (कॉस्ट ब्रेकडाउन) सहित विस्तृत प्रस्ताव प्रस्तुत करना, प्री-बिड बैठकें, तकनीकी मूल्यांकन और व्यावसायिक बातचीत (कमर्शियल नेगोशिएशन) शामिल हैं।

 

अंतिम अनुबंध पुरस्कार (कॉन्ट्रैक्ट अवॉर्ड) तकनीकी योग्यता, निष्पादन क्षमता और मूल्य निर्धारण के संयोजन पर आधारित होता है, जिसके बाद दायरे (स्कोप), समय सीमा, भुगतान शर्तों, सुरक्षा देनदारियों और गुणवत्ता आवश्यकताओं को रेखांकित करने वाले औपचारिक कार्य आदेश जारी किए जाते हैं। व्यवसाय का वर्णन करने के उद्देश्य से, इसने अपनी परियोजनाओं के विवरण को श्रेणियों में वर्गीकृत किया है, यानी (1) पूरी हो चुकी परियोजनाएं; (2) चल रही परियोजनाएं; और (3) आगामी परियोजनाएं। 30 जून, 2026 तक, भारत के केरल राज्य में इसके पास 10 पूरी हो चुकी परियोजनाएं, 12 चल रही परियोजनाएं और 3 आगामी परियोजनाओं का पोर्टफोलियो था। 30 जून, 2026 तक, कंपनी ने कुल 11.05 लाख वर्ग फुट बिक्री योग्य क्षेत्र वाली 10 आवासीय परियोजनाएं पूरी कर ली हैं। इसमें 692 इकाइयां (यूनिट्स) शामिल थीं (जेडीए के तहत भूस्वामियों को आवंटित 43 यूनिट्स सहित)। इन पूरी हो चुकी परियोजनाओं की सभी इकाइयां पूरी तरह से बिक चुकी हैं, जो वितरित इन्वेंट्री के पूर्ण अवशोषण को दर्शाती हैं और केरल राज्य में परिचालन विस्तार में इसके निष्पादन ट्रैक रिकॉर्ड की साख का समर्थन करती हैं।

 

इसकी चल रही 12 परियोजनाओं में कुल 18,57,460 वर्ग फुट बिक्री योग्य क्षेत्र है और इसमें 987 इकाइयां शामिल हैं (जेडीए के तहत भूस्वामियों को आवंटित 14,907 वर्ग फुट बिक्री योग्य क्षेत्र वाली 7 इकाइयों को छोड़कर)। 30 जून, 2026 तक, कुल 11,72,182 वर्ग फुट बिक्री योग्य क्षेत्र वाली 637 इकाइयां बिक चुकी हैं, जो इन परियोजनाओं में जेडीए के अलावा कुल बिक्री योग्य क्षेत्र का 63.62% दर्शाती हैं। यह विकास निर्माण के विभिन्न चरणों में है, जिसमें प्रारंभिक नींव (फाउंडेशन) के काम से लेकर उन्नत फिनिशिंग तक शामिल है और यह इसकी निकट अवधि की परिचालन दृश्यता (ऑपरेशनल विजिबिलिटी) का एक सार्थक घटक बनाता है। चल रही परियोजनाओं से संबंधित बुकिंग आमतौर पर लागू कानूनों और नियमों के अनुसार निर्माण चरण के दौरान की जाती है, और ऐसी बुकिंग कंपनी की ऑर्डर बुक का हिस्सा हैं। ग्राहकों से संग्रह (कलेक्शन) रेरा स्वीकृत निर्माण समय सारणी के अनुरूप चरणबद्ध तरीके से प्राप्त होता है, जो प्रोजेक्ट-स्तरीय कैश फ्लो और ऑपरेशनल विजिबिलिटी का समर्थन करता है।

 

इसके अलावा, लॉन्च के लिए पहचाने गए वीडीएल की आगामी परियोजनाओं में सामूहिक रूप से अनुमानित 4,62,010 वर्ग फुट बिक्री योग्य क्षेत्र है, जिसमें लगभग 212 आवासीय इकाइयां शामिल हैं। ये परियोजनाएं, 30 जून, 2026 को, वर्तमान में निर्माण से पहले की गतिविधियों के विभिन्न चरणों में हैं, जिनमें संबंधित प्राधिकरणों के पास आर्किटेक्चरल और इंजीनियरिंग डिजाइन और वैधानिक स्वीकृति प्रक्रियाएं शामिल हैं। इसके समानांतर, इस रेड हेरिंग प्रॉस्पेक्टस की तारीख के अनुसार, यह केरल के कोच्चि और कोझिकोड में कुल 6.51 एकड़ भूमि आरक्षित रखता है, जो लागू वैधानिक स्वीकृतियों, व्यवहार्यता मूल्यांकन और बाजार की स्थितियों की प्राप्ति के अधीन भविष्य के आवासीय विकास का समर्थन करने के लिए है। 30 जून, 2026 तक, इसके पेरोल पर 127 कर्मचारी थे। उक्त तारीख के अनुसार, इसकी ऑर्डर बुक रु. 909.42 करोड़ थी। इसकी प्री-सेल्स साल-दर-साल 64.8% बढ़ी है, जो इसके आवासीय प्रोजेक्ट पोर्टफोलियो में निरंतर ग्राहक मांग और बिक्री की गति को दर्शाती है।

 

इश्यू का विवरण / पूंजी का इतिहास:

कंपनी अपर कैप पर रु. 210 करोड़ (लगभग 1,50,00,000 इक्विटी शेयर) का अपना पहला बुक बिल्डिंग रूट आईपीओ ला रही है। कंपनी ने रु. 10 प्रत्येक के प्रति इक्विटी शेयर रु. 130 – रु. 140 का प्राइस बैंड घोषित किया है। यह इश्यू सब्सक्रिप्शन के लिए 10 सितंबर, 2026 को खुलेगा और 15 सितंबर, 2026 को बंद होगा। न्यूनतम आवेदन 107 शेयरों के लिए और उसके बाद इसके गुणकों में करना होगा। अलॉटमेंट के बाद, शेयर बीएसई और एनएसई पर लिस्ट होंगे। यह इश्यू आईपीओ के बाद की पेड-अप इक्विटी पूंजी का 30.77% हिस्सा है। नए इक्विटी इश्यू की शुद्ध प्राप्तियों में से, कंपनी चल रही परियोजना के विकास खर्च के एक हिस्से के वित्तपोषण के लिए रु. 119.83 करोड़, और शेष राशि का उपयोग इनऑर्गेनिक ग्रोथ / सामान्य कॉर्पोरेट उद्देश्यों के लिए करेगी।

 

इस इश्यू के एकमात्र बुक रनिंग लीड मैनेजर (बीआरएलएम) क्यूमुलेटिव कैपिटल प्राइवेट लिमिटेड हैं, जबकि एमयूएफजी इनटाइम इंडिया प्राइवेट लिमिटेड इश्यू के रजिस्ट्रार हैं। निकुंज स्टॉक ब्रोकर्स लिमिटेड सिंडिकेट सदस्य हैं।

 

फेस वैल्यू पर प्रारंभिक इक्विटी शेयर जारी करने के बाद, कंपनी ने अगस्त 2025 में प्रति शेयर रु. 1000 की कीमत पर और इक्विटी शेयर जारी किए हैं। उसने सितंबर 2025 में 1 के बदले 4 के अनुपात में बोनस शेयर भी जारी किए हैं। प्रवर्तकों (प्रमोटर्स) द्वारा शेयर अधिग्रहण की औसत कीमत प्रति शेयर रु. 2.40, और रु. 77.76 है।

 

आईपीओ के बाद, इसकी वर्तमान पेड-अप इक्विटी पूंजी रु. 33.75 करोड़ (3,37,50,000 इक्विटी शेयर) से बढ़कर रु. 48.75 करोड़ (4,87,50,000 इक्विटी शेयर) हो जाएगी। प्राइस बैंड के अपर कैप के आधार पर, कंपनी रु. 682.50 करोड़ का मार्केट कैप हासिल करना चाहती है।

 

वित्तीय प्रदर्शन:

वित्तीय प्रदर्शन के मोर्चे पर, पिछले तीन वित्तीय वर्षों के लिए, कंपनी ने कुल आय / शुद्ध लाभ, रु. 114.61 करोड़ / रु. 7.87 करोड़ (वित्त वर्ष 24), रु. 196.22 करोड़ / रु. 20.43 करोड़ (वित्त वर्ष 25), और रु. 254.16 करोड़ / रु. 26.61 करोड़ (वित्त वर्ष 26) दर्ज किया है। क्षेत्र के सामान्य रुझानों के अनुरूप, कंपनी ने रिपोर्ट की गई अवधि के लिए अपनी टॉप और बॉटम लाइन में स्थिर वृद्धि दर्ज की है। 31 मार्च, 2026 तक इसकी आकस्मिक देयता (कंटिनजेंट लायबिलिटी) रु. 0.97 करोड़ थी।

 

पिछले तीन वित्तीय वर्षों के लिए, कंपनी ने औसत ईपीएस रु. 7.63 और औसत आरओएनडब्ल्यू 23.52% दर्ज किया है। यह इश्यू 31 मार्च, 2026 तक इसके रु. 79.08 एनएवी के आधार पर 1.77 के पी/बीवी पर और अपर कैप पर इसके आईपीओ के बाद के रु. 97.83 प्रति शेयर एनएवी के आधार पर 1.43 के पी/बीवी पर मूल्यांकित है।

 

यदि हम वित्त वर्ष 26 की सुपर कमाई को इसकी आईपीओ के बाद की पूरी तरह से पतली (फुली डिल्यूटेड) पेड-अप इक्विटी पूंजी से जोड़ते हैं, तो मांगी गई कीमत 25.64 के पी/ई पर है। वित्त वर्ष 25 की कमाई के आधार पर, पी/ई 33.41 पर रहता है। इसके हालिया औसत प्रदर्शन के आधार पर इश्यू आक्रामक रूप से मूल्यवान प्रतीत होता है।

 

संदर्भित अवधि के लिए, कंपनी ने क्रमशः 6.87% (वित्त वर्ष 24), 10.41% (वित्त वर्ष 25), 10.47% (वित्त वर्ष 26) के पीएटी मार्जिन और 9.85%, 13.75%, 11.89% के आरओसीई मार्जिन दर्ज किए हैं।

 

लाभांश नीति:

ऑफर डॉक्यूमेंट में दर्ज अवधि के लिए कंपनी ने कोई लाभांश (डिविडेंड) नहीं चुकाया है। इसने नवंबर 2025 में अपने वित्तीय प्रदर्शन और भविष्य की संभावनाओं के आधार पर लाभांश नीति अपनाई है।

 

सूचीबद्ध साथियों (लिस्टेड पीयर्स) के साथ तुलना:

ऑफर डॉक्यूमेंट के अनुसार, कंपनी ने श्रीराम प्रॉपर्टीज और पूर्वांकरा लिमिटेड को अपने लिस्टेड पीयर्स के रूप में दर्शाया है। वे वर्तमान में 13.6 और 32.0 के पी/ई पर ट्रेडिंग कर रहे हैं (9 सितंबर, 2026 तक)। हालांकि, वे तुलना करने के लिए वास्तव में उपयुक्त नहीं हैं। यह तुलना केवल सतही प्रतीत होती है। यह तुलना केवल सतही प्रतीत होती है।

 

मर्चेंट बैंकर का ट्रैक रिकॉर्ड:

इस इश्यू से जुड़े एकमात्र बीआरएलएम ने पिछले तीन वित्तीय वर्षों में 8 आईपीओ संभाले हैं और उनमें से कोई भी आईपीओ लिस्टिंग की तारीख पर इश्यू मूल्य से नीचे बंद नहीं हुआ है।

 

निष्कर्ष:

विडील वी-गार्ड ग्रुप की रियल्टी शाखा है, जो वी-गार्ड और वंडरला जैसी दो सूचीबद्ध संस्थाएं रखती है। उसने अपनी टॉप और बॉटम लाइन में वृद्धि दर्ज की है और अपने ब्रांड “वीगालैंड होम्स” के लिए साख रखती है। कंपनी हितधारकों (स्टेकहोल्डर्स) को पुरस्कृत करने में समूह की विरासत का पालन करेगी। 30 जून, 2026 तक इसकी ऑर्डर बुक रु. 909.42 करोड़ थी। इसके हालिया औसत वित्तीय प्रदर्शन के आधार पर, इश्यू आक्रामक रूप से मूल्यवान प्रतीत होता है। निवेशक मध्यम से लंबी अवधि के लिए धन निवेश कर सकते हैं।

Review By Dilip Davda on August, 2026

Review Author

DISCLAIMER: No financial information whatsoever published anywhere here should be construed as an offer to buy or sell securities, or as advice to do so in any way whatsoever. All matter published here is purely for educational and information purposes only and under no circumstances should be used for making investment decisions. My reviews do not cover GMP market and operators game plans. Readers must consult a qualified financial advisor before making any actual investment decisions, based the on information published here. With entry barriers, SEBI wants only well-informed investors to participate in such offers. With crazy listings in the recent past, SME IPOs drew the attention of investors across the board and lead to seer madness. However, as SME issues have entry barriers and continued low preference from the broking community, any reader taking decisions based on any information published here does so entirely at their own risk. The above information is based on information available as of date coupled with market perceptions. The Author has no plans to invest in this offer.

 

About Dilip Davda

Dilip Davda is veteran journalist associated with stock market since 1978. He is contributing to print and electronic media on stock markets/insurance/finance since 1985.

Dilip Davda is a leading reviewer of public issues and NCDs in the primary stock market in India. The knowledge he gained over 3 decades while working in the stock market and a strong relationship with popular lead managers makes his reviews unique. His detailed fundamental and financial analysis of companies coming up with IPOs helps investors in the primary stock market. Dilip Davda has a special interest in analyzing the SME companies and writing reviews about their public issues. His reviews are regularly published online and in news papers.

(Dilip Davda -SEBI registered Research Analyst-Mumbai,

Registration no. INH000003127 (Perpetual)

Email id: dilip_davda@rediffmail.com ).